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中山市出租房發(fā)展歷史：從市場(chǎng)化萌芽到規(guī)范化管理的蛻變之路
發(fā)表時(shí)間:2025-5-22 8:54:49
中山市作為珠三角地區(qū)重要的制造業(yè)基地和人口流入城市，其住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展歷程既是中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的縮影，也是區(qū)域經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與社會(huì)治理能力提升的見(jiàn)證。從20世紀(jì)80年代至今，中山市出租房市場(chǎng)經(jīng)歷了從無(wú)序擴(kuò)張到精細(xì)化管理、從單一供給到多元保障的深刻變革。本文通過(guò)梳理政策演進(jìn)、市場(chǎng)供需變化、管理模式創(chuàng)新等維度，揭示中山市出租房發(fā)展的歷史脈絡(luò)與現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。
一、萌芽期：住房商品化改革與租賃市場(chǎng)初興
1.1 住房分配制度改革的破冰
1986年，中山市啟動(dòng)第一次住房制度改革，通過(guò)出售公有住房、提高公房租金等措施，逐步打破延續(xù)多年的“實(shí)物分房”制度。這一改革不僅減輕了財(cái)政負(fù)擔(dān)，更釋放了住房的商品屬性，為租賃市場(chǎng)的形成奠定了制度基礎(chǔ)。1992年，第二次房改進(jìn)一步明確“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)”房改房的產(chǎn)權(quán)歸屬，允許職工通過(guò)工齡折扣等方式購(gòu)買(mǎi)公房，但限制了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的增值收益分配比例，這一政策既保障了職工住房權(quán)益，又為后續(xù)市場(chǎng)化租賃提供了房源儲(chǔ)備。
1.2 租賃市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)的形成
20世紀(jì)90年代，隨著中山市工業(yè)化進(jìn)程加速，大量外來(lái)務(wù)工人員涌入。鎮(zhèn)村居民利用宅基地自建房、集體宿舍等形式提供出租房源，形成了以農(nóng)村私人自建房為主體的供給結(jié)構(gòu)。數(shù)據(jù)顯示，1995年中山市住宅竣工面積中，農(nóng)村私人固定資產(chǎn)投資占比達(dá)67.2%，而到2015年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占比已升至99.6%，但農(nóng)村自建房在出租屋市場(chǎng)中仍占據(jù)主導(dǎo)地位。這一時(shí)期，出租屋分布呈現(xiàn)“一鎮(zhèn)一品”特征，與產(chǎn)業(yè)集群的用工需求高度匹配。
1.3 管理模式從無(wú)序到規(guī)范
1994年，中山市率先對(duì)出租屋實(shí)行等級(jí)管理，將散戶分為“放心戶”“一般戶”“重點(diǎn)戶”，并建立備案登記制度。1996年，《中山市流動(dòng)人口管理實(shí)施辦法》及《中山市租賃房屋治安管理辦法》的頒布，標(biāo)志著租賃市場(chǎng)管理進(jìn)入法制化軌道?；鶎优沙鏊菩幸归g辦暫住證制度，鎮(zhèn)區(qū)成立外來(lái)人口管理機(jī)構(gòu)，逐步構(gòu)建起“市-鎮(zhèn)-村”三級(jí)網(wǎng)格化管理體系。
二、擴(kuò)張期：工業(yè)化驅(qū)動(dòng)下的市場(chǎng)繁榮
2.1 人口紅利與租賃需求爆發(fā)
1990年至2015年，中山市常住人口從124.92萬(wàn)人增至320.96萬(wàn)人，非戶籍人口占比從8.05%躍升至50.56%。人口激增直接催生了租賃市場(chǎng)的繁榮。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年登記在冊(cè)的出租屋達(dá)102190戶，其中農(nóng)村私人自建房占比87.9%。租金水平保持相對(duì)穩(wěn)定，300元以下租金占比14.7%，301-600元占比37.9%，普通工薪階層可負(fù)擔(dān)單間租金，中高收入者則可選擇品質(zhì)更好的小區(qū)樓房。
2.2 產(chǎn)業(yè)集群與租賃空間集聚
中山市“一鎮(zhèn)一品”的產(chǎn)業(yè)布局深刻影響了租賃市場(chǎng)的空間分布。例如，小欖鎮(zhèn)的五金產(chǎn)業(yè)集群吸引了大量技術(shù)工人，鎮(zhèn)內(nèi)出租屋以集體宿舍和單元套間為主；古鎮(zhèn)鎮(zhèn)的燈飾產(chǎn)業(yè)則催生了面向企業(yè)管理人員的公寓型租賃需求。這種“產(chǎn)業(yè)-人口-住房”的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，使得出租屋成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力的晴雨表。
2.3 管理模式創(chuàng)新與社會(huì)治理
面對(duì)出租屋帶來(lái)的治安、消防、環(huán)境衛(wèi)生等治理難題，中山市于2005年成立市流動(dòng)人口管理辦公室，統(tǒng)籌公安、消防、安監(jiān)等多部門(mén)開(kāi)展聯(lián)動(dòng)整治。同時(shí)，推行“物業(yè)式管理”模式，要求大型商品樓出租人收集承租人資料并定期走訪。此外，通過(guò)
三、轉(zhuǎn)型期：產(chǎn)業(yè)升級(jí)與市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整
3.1 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型沖擊租賃需求
隨著中山市推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，勞動(dòng)密集型企業(yè)逐步外遷，導(dǎo)致基層鎮(zhèn)村出租屋空置率上升。以南頭鎮(zhèn)為例，某企業(yè)原有600名員工，其中200人居住在自有宿舍，400人自行租房。企業(yè)為留住人才，計(jì)劃通過(guò)提升宿舍品質(zhì)實(shí)現(xiàn)員工集中管理，這一需求直接推動(dòng)了保租房項(xiàng)目的落地。
3.2 保租房政策破解供需矛盾
2022年起，中山市將盤(pán)活國(guó)企、鎮(zhèn)屬閑置物業(yè)作為保租房建設(shè)的重要路徑。例如，東區(qū)街道的月灣小區(qū)由市屬國(guó)企改造而來(lái)，將上世紀(jì)90年代的老舊小區(qū)改造為單身公寓，租金價(jià)格低于周邊市場(chǎng)價(jià)。截至2024年，全市共籌建保租房11000余套，其中2023年超額完成省定任務(wù)5018套。這些項(xiàng)目通過(guò)“三位一體”模式（保租房建設(shè)、老舊小區(qū)改造、國(guó)企投資運(yùn)營(yíng)一體化），既解決了新市民、青年人的住房難題，又提升了國(guó)有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率。
3.3 租金市場(chǎng)化與區(qū)域分化
根據(jù)《2022年中山市房屋租金參考價(jià)》，住宅樓梯房租金均價(jià)為14.91元/平方米·月，電梯房為23.08元/平方米·月，中心組團(tuán)租金顯著高于東北組團(tuán)。商業(yè)用房租金則呈現(xiàn)“中心高、外圍低”的梯度分布，反映出不同功能區(qū)的價(jià)值差異。租金的市場(chǎng)化定價(jià)機(jī)制，既促進(jìn)了資源優(yōu)化配置，也對(duì)低收入群體的住房保障提出了更高要求。
四、成熟期：精細(xì)化管理與可持續(xù)發(fā)展
4.1 數(shù)字化賦能租賃監(jiān)管
中山市通過(guò)建立房屋租賃社區(qū)網(wǎng)格化管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)多部門(mén)數(shù)據(jù)共享。例如，2021年開(kāi)展的房屋租金參考價(jià)調(diào)查，首次將鎮(zhèn)屬集體物業(yè)、村（居）委會(huì)集體物業(yè)納入統(tǒng)計(jì)范圍，拓寬了數(shù)據(jù)來(lái)源。同時(shí)，依托“中山市保租房服務(wù)平臺(tái)”，實(shí)現(xiàn)房源申請(qǐng)、審核、分配的全流程線上化，提高了管理效率。
4.2 政策協(xié)同與長(zhǎng)效機(jī)制
在“房住不炒”定位下，中山市通過(guò)限購(gòu)、限貸、限售等政策穩(wěn)定房?jī)r(jià)，同時(shí)加大對(duì)租賃市場(chǎng)的支持力度。例如，允許房改房產(chǎn)權(quán)上市交易，激活存量房源；推行住房公積金制度，降低居民購(gòu)房和租房成本。此外，通過(guò)建立國(guó)有企業(yè)、鎮(zhèn)屬企業(yè)資產(chǎn)項(xiàng)目庫(kù)，為保租房建設(shè)提供持續(xù)供給。
4.3 未來(lái)挑戰(zhàn)與應(yīng)對(duì)策略
當(dāng)前，中山市出租房市場(chǎng)仍面臨三大挑戰(zhàn)：一是老舊出租屋改造資金缺口大，部分鎮(zhèn)村存在“無(wú)地可用”與“存量閑置”并存的現(xiàn)象；二是社會(huì)資本參與積極性不高，租賃住房行業(yè)收益率偏低；三是區(qū)域發(fā)展不均衡，東北組團(tuán)等外圍區(qū)域租金水平較低，難以覆蓋運(yùn)營(yíng)成本。對(duì)此，建議采取以下策略：一是加大財(cái)政補(bǔ)貼和專項(xiàng)債支持力度，推動(dòng)老舊小區(qū)改造；二是探索REITs等金融工具，吸引社會(huì)資本參與；三是通過(guò)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和公共服務(wù)均等化，提升外圍區(qū)域租賃市場(chǎng)的吸引力。
結(jié)語(yǔ)
中山市出租房市場(chǎng)的發(fā)展歷程，是一部從市場(chǎng)化萌芽到規(guī)范化管理的進(jìn)化史。在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)升級(jí)的多重驅(qū)動(dòng)下，市場(chǎng)經(jīng)歷了供需失衡、結(jié)構(gòu)調(diào)整、治理創(chuàng)新的螺旋式上升。未來(lái)，隨著“租購(gòu)并舉”住房制度的深化，中山市需進(jìn)一步平衡市場(chǎng)化租賃與保障性住房的關(guān)系，通過(guò)政策創(chuàng)新、技術(shù)賦能、金融支持等手段，構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房體系，為新市民、青年人提供更有
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